Vous Signez les Contrats.
Nous Clôturons Vos Livres.
Agents immobiliers, investisseurs et propriétaires bailleurs ont des situations fiscales parmi les plus complexes au Canada. Nous gérons vos livres pour que vous puissiez vous concentrer sur vos transactions.
Les enjeux fiscaux de l'immobilier
Timing des Commissions : Quand le Chèque Arrive
Les commissions arrivent de façon irrégulière — un mois exceptionnel peut être suivi de deux mois creux. Suivre les commissions nettes après les splits de courtage, comptabiliser les dépenses de marketing encourues avant la vente, et planifier les remises de TPS/TVH en période difficile : tout ça exige une tenue de livres rigoureuse tout au long de l'année.
Récupération de DPA sur Ventes de Propriétés Locatives
Lorsque vous vendez un immeuble locatif que vous avez amorti, l'ARC récupère la déduction pour amortissement (DPA) que vous avez réclamée au fil des années et l'impose comme revenu ordinaire à 100 % — et non au taux d'inclusion de 50 % des gains en capital. Cela prend de nombreux propriétaires par surprise : ils anticipent un gain en capital et se retrouvent avec une facture de récupération beaucoup plus élevée. Chaque propriété locative constitue aussi son propre centre de revenus et de dépenses, suivi séparément sur l'annexe T776.
Gains en Capital vs. Récupération de DPA : Deux Taux sur une Même Vente
La Règle de cession de propriétés résidentielles de 2023 traite les gains sur des propriétés détenues moins de 365 jours comme un revenu d'entreprise entièrement imposable. Mais même sur des détentions plus longues, le portrait fiscal est divisé : tout gain au-dessus de votre coût original est un gain en capital (taux d'inclusion 50 %), tandis que toute DPA réclamée et maintenant récupérée est imposée à 100 % comme revenu ordinaire. Classer incorrectement ces deux catégories dans votre déclaration entraîne une nouvelle cotisation de l'ARC — et la différence est significative.
Votre partenaire comptable en immobilier
Tenue de Livres
Suivi des revenus locatifs, des dépenses par propriété, et des transactions d'achat/vente pour chaque immeuble.
Déclarations de Revenus
T1 avec revenus locatifs (formulaire T776) ou T2 pour holding immobilier — optimisées pour votre situation.
TPS/TVH Immobilier
Inscription, déclarations et conseil sur l'application de la TPS/TVH à vos transactions immobilières.
Fin d'Exercice
Clôture de vos livres, calcul de l'amortissement et préparation du dossier pour votre comptable fiscaliste.
Gestion de la Paie
Si vous gérez vos propres propriétés et avez du personnel (concierges, gestionnaires), nous gérons la paie.
Soutien ARC
Vérifications de revenus locatifs, contestation de la classification d'un gain — nous vous défendons.
Questions fréquentes — Immobilier
La TPS/TVH s'applique généralement sur la vente de propriétés résidentielles neuves (jamais habitées), de propriétés commerciales, de terrains viabilisés destinés à la revente, et de propriétés ayant subi des « rénovations importantes » (remplaçant plus de 90 % de la structure). Les reventes de propriétés résidentielles usagées sont généralement exonérées. Des remboursements partiels de TPS/TVH sont disponibles pour les acheteurs de propriétés neuves (remboursement pour habitations neuves). Nous vous conseillons avant toute transaction.
L'ARC permet de déduire la Déduction pour amortissement (DPA) sur les immeubles locatifs au taux de 4 % par an (catégorie 1) sur le coût du bâtiment uniquement — le terrain n'est jamais amortissable. La règle de la demi-année s'applique la première année (seulement 2 %). Important : la DPA ne peut pas créer ou augmenter une perte locative. Et à la vente, la récupération d'amortissement (la DPA déduite au fil des ans) est entièrement incluse dans votre revenu de l'année de vente — ce n'est pas un gain en capital à 50 %, c'est un revenu à 100 %.
Cette règle, introduite dans le budget fédéral 2022 et en vigueur depuis le 1er janvier 2023, crée une présomption légale : si vous vendez une propriété résidentielle que vous avez détenue moins de 12 mois, tout gain est réputé être un revenu d'entreprise entièrement imposable — et non un gain en capital imposé à 50 %. Des exceptions existent (décès, invalidité, séparation, déménagement pour emploi, etc.), mais elles doivent être documentées. Cette règle s'applique même si c'était votre résidence principale. La planification AVANT la vente est essentielle pour éviter les mauvaises surprises.
Les dépenses déductibles contre vos revenus locatifs comprennent : intérêts hypothécaires (pas le capital), taxes foncières, primes d'assurance, frais de publicité pour trouver des locataires, commissions d'agence, réparations courantes et entretien (pas les améliorations majeures), services publics si vous les payez, honoraires de gestion immobilière, honoraires d'avocat et de comptable. Les améliorations majeures (qui prolongent la durée de vie de l'immeuble ou l'améliorent significativement) doivent être capitalisées et amorties sur plusieurs années via la DPA.
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